형상이 나쁜 대지는 같은 평수에서 실현 연면적이 줄어듭니다. 다만 그만큼 토지 가격이 낮게 형성되어 있다면 “연면적 1평당 토지비”로는 오히려 유리해지는 경우가 있습니다.
형상별로 무엇이 문제인가
| 형상 | 주된 손실 |
|---|---|
| 삼각형·사다리꼴 | 모서리가 건축면적으로 못 쓰임 |
| 자루형(맹지에 가까운 진입로형) | 진입로 면적이 건축에 기여하지 못함 |
| 동서로 긴 형태 | 일조권 사선 손실이 커짐 |
| 경사지 | 토목·옹벽 비용 증가 |
판단은 배치안으로만 가능합니다
형상 문제는 평면도를 그려봐야 손실 규모가 나옵니다. “부정형이니까 몇 % 손해”라는 일반 공식은 없습니다. 같은 삼각형 대지라도 도로가 붙은 방향에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
기회가 되는 경우
- 형상 때문에 시세보다 낮게 나온 매물인데, 배치를 해보니 손실이 예상보다 작을 때
- 북쪽에 도로가 있어 일조권 손실이 상쇄될 때
- 인접 필지와 합필이 가능해 형상이 개선될 때
형상이 좋은 땅은 이미 여러 사람이 검토했고 가격에 반영되어 있습니다. 경쟁이 덜한 쪽은 오히려 형상이 애매한 땅이고, 여기서 배치 능력이 수익 차이를 만듭니다.
부정형이 오히려 기회가 되는 경우
같은 동네 정형지보다 평당가가 눈에 띄게 싸면서, 배치를 그려보니 세대수가 같게 나온다면 — 그 차액이 그대로 추가 이익입니다. 부정형은 '싸게 사서 설계로 극복'이 성립할 때만 사는 땅입니다. 매입 전 가설계 없이 부정형을 사는 것은 도박에 가깝습니다.
자주 묻는 질문
Q. 세장형(길쭉한 땅)은 어떤가요?
폭이 8m를 넘으면 한 열 배치가 가능해 의외로 효율이 나옵니다. 폭 6m 이하면 복도·계단이 면적을 크게 먹어 수지가 급락하는 경향 — 폭이 관건입니다.
필지의 가치는 '지을 수 있는 양'이 결정합니다
같은 동네, 같은 평수의 두 필지가 시장에서 다른 값에 거래되는 근본 이유는 하나입니다 — 지을 수 있는 양과 모양이 다르기 때문입니다. 접도 조건, 일조 사선의 방향, 필지의 종횡비, 코너 여부에 따라 같은 70평이 8세대가 되기도, 10세대가 되기도 합니다. 그런데 시장 가격은 이 차이를 정확히 반영하지 못할 때가 많습니다. 평당가는 동네 시세로 뭉뚱그려지는데 실현 규모는 필지마다 다르니, '연면적 1평당 토지비'로 다시 계산해 보면 싼 줄 알았던 땅이 비싸고 비싼 줄 알았던 땅이 싼 역전이 일어납니다.
그래서 신축 사업자의 매입 기준은 평당가가 아니라 연면적당 토지비여야 합니다. 배치 시뮬레이션으로 실현 연면적을 뽑고, 토지 총액을 그 연면적으로 나눈 값으로 후보지들을 한 줄에 세우는 것 — 이 한 번의 환산이 협상의 언어를 바꿉니다.
이웃 필지와의 관계도 자산입니다
내 필지 하나만 보면 답이 없던 땅이, 옆 필지와 합치면 갑자기 사업이 되는 경우가 많습니다. 막다른 골목 안쪽 땅이 도로변 땅과 합필되며 접도 문제가 풀리고, 두 개의 어중간한 40평이 하나의 반듯한 80평이 되며 엘리베이터·필로티가 효율화됩니다. 공동건축이 소규모 개발의 유력한 해법인 이유가 여기 있습니다 — 각자는 못 하는 사업을 함께는 할 수 있고, 그 시너지의 크기가 감정평가로 공정하게 나눠질 수만 있다면 모두가 이기는 구조가 성립합니다.
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서울땅박사에는 박합수 부사장(전 KB국민은행 부동산 수석전문위원)을 비롯한 건축·시장 전문가와 외부 회계사·세무사·변호사 자문단이 있습니다. 이 글의 판단을 혼자 내리실 필요가 없습니다 — 전문가 팀이 한 테이블에서 검토해 드립니다. ☎ 02-2069-0715
※ 개별 필지의 실현 가능 규모는 설계·인허가 과정에서 확정됩니다. 본 글의 설명은 일반적 경향이며 특정 물건에 대한 판단이 아닙니다.