“평당 900만원”은 대개 직접공사비만 가리킵니다. 철거비, 설계·감리비, 인허가 비용, 간접공사비를 더해야 실제 부담액이 나옵니다.
평당 단가에 보통 포함되는 것
- 골조·마감·설비·전기 등 직접공사비
- 가설공사, 현장 관리비
- 시공사 이윤(계약 방식에 따라 다름)
따로 잡아야 하는 것
| 항목 | 비고 |
|---|---|
| 철거비 · 폐기물 처리 | 기존 건물 규모와 접도 조건에 좌우 |
| 설계비 · 감리비 | 법정 감리 포함 여부 확인 필요 |
| 인허가 관련 비용 | 각종 부담금, 인입비 포함 |
| 토목 · 흙막이 | 지하층이 있으면 크게 증가 |
| 금융비용 | 공사 기간 이자. 기간이 늘면 그대로 증가 |
견적을 비교할 때 확인할 질문
- 이 단가는 연면적 기준인가요, 지상 연면적 기준인가요?
- 지하층 공사비가 포함된 단가인가요?
- 물가 상승 시 정산 조건이 어떻게 되나요?
- 설계 변경이 생기면 누가 부담하나요?
같은 “평당 900만원”이라도 이 네 가지 답이 다르면 실제 총액은 수억 원 차이가 납니다. 견적서는 총액이 아니라 포함 범위를 먼저 봐야 합니다.
견적서에서 꼭 대조할 5개 항목
- 가설공사 — 펜스·동바리·양중 포함 여부
- 창호 사양 — 브랜드·유리 등급까지 명기됐는지 ('동급' 표현 주의)
- 철거·폐기물 — 별도인지 포함인지
- 인입비 — 전기·수도·가스 인입 부담금 포함 여부
- 부가세 — 국민주택규모 여부에 따라 달라지므로 표기 방식 확인
자주 묻는 질문
Q. 평당 얼마가 적정가인가요?
'평당 얼마'는 포함 범위가 제각각이라 그 자체로는 비교가 안 됩니다. 같은 도면·같은 내역서 양식으로 2~3개사 견적을 받아 항목별로 대조하는 것만이 유일하게 공정한 비교법입니다.
공사비를 지키는 세 개의 문서
착공 후의 분쟁은 대부분 문서 세 개가 부실해서 생깁니다. 첫째는 내역서 — '일식(一式)'으로 뭉친 항목 없이 공종별 수량·단가가 적혀 있어야 나중에 증액 요구를 검증할 수 있습니다. 둘째는 시방서 — 창호 브랜드와 유리 사양, 단열재 등급, 방수 공법까지 상표·규격으로 특정해야 '동급 자재' 논쟁을 차단합니다. 셋째는 공정표 — 층당 골조 사이클과 마감 공종의 겹침이 그려져 있어야 지연의 책임 소재를 따질 수 있습니다. 계약서 본문보다 이 세 부속 문서의 밀도가 실제 분쟁에서 힘을 발휘합니다.
그리고 하나 더 — 기성금 지급 조건입니다. 공정률 확인 주체(감리)와 지급 시점을 명확히 하고, 선급금 비중을 낮게 잡는 것. 돈이 공정보다 앞서 나가는 순간부터 건축주의 협상력은 사라집니다.
민원 관리는 비용이 아니라 보험입니다
소규모 현장의 일정을 무너뜨리는 첫 번째 변수는 자재도 날씨도 아닌 이웃 민원입니다. 착공 전 인접 세대 인사와 공사 안내문, 인접 건물 균열 사전 촬영(분쟁 시 결정적 증거), 소음 작업 시간대 준수, 현장 연락처 게시 — 이 기본기가 되어 있는 현장과 아닌 현장은 준공 시점이 몇 주씩 벌어집니다. 민원 대응 예산을 처음부터 소액이라도 편성해 두면, 상황이 왔을 때 감정 싸움이 아니라 예산 집행으로 처리할 수 있습니다.
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※ 위 항목과 금액대는 서울 소규모 신축의 일반적 구성이며, 현장 조건에 따라 크게 달라집니다. 모든 수치는 추정치이고 확정 견적이 아닙니다.