준공 후 등기는 어떤 순서로 이뤄지나요?

순서는 사용승인 → 건축물대장 생성 → 소유권보존등기 → 분양 세대별 소유권이전등기입니다. 보존등기가 있어야 세대별 매매·대출이 가능해지므로, 분양 잔금 일정과 직결됩니다.

단계별 의미

일정 관리 포인트

분양 계약서의 잔금일을 정할 때 보존등기 소요 기간을 반영해야 합니다. 사용승인 직후 잔금을 받기로 했는데 등기가 늦어지면 매수자 대출 실행이 막혀 잔금이 통째로 밀립니다. 취득세 신고 기한 등 세금 일정도 이 단계에 붙으므로 세무 전문가 확인을 함께 받아두는 것이 안전합니다.

잔금 일정표 짜는 법

사용승인 예정일로부터 — 건축물대장 생성(수일~2주) → 보존등기(1~2주) → 매수자 대출 심사(2주 안팎)를 역산하면, 잔금일은 사용승인 후 한 달 이상 여유를 두는 것이 안전합니다. 계약서에는 '보존등기 완료 후 O일 이내'처럼 절차 기준으로 적는 방법도 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 취득세는 언제 내나요?
취득일로부터 법정 기한 내 신고·납부 의무가 있습니다. 세대별 이전과 얽힌 세금 일정은 사안별로 다르므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.

수지표를 읽는 어른의 눈

수지표에서 이익 숫자보다 먼저 볼 것은 가정의 목록입니다. 분양가는 어떤 실거래를 근거로 잡았는지, 공사비에는 철거·인입비·부가세가 포함인지, 금융비용은 몇 개월 기준인지, 예비비는 몇 퍼센트인지. 가정이 낙관적이면 이익은 얼마든지 커 보이게 만들 수 있습니다. 반대로 가정이 보수적인데도 이익이 남는 수지표 — 그것이 실행할 가치가 있는 사업입니다.

민감도 분석 한 줄을 요구하세요. "분양가 10% 하락 시나리오에서도 손익이 버티는가?" 이 질문에 수지표가 답할 수 있어야 합니다. 소규모 개발에서 이익률이 매출 대비 한 자릿수 초반이라면, 오차 한 번에 사라지는 이익이라는 뜻입니다. 완충이 있는 구조인지가 절대 수치보다 중요합니다.

자금 흐름의 시간표를 그려보세요

총액이 맞아도 시점이 어긋나면 사업은 멈춥니다. 토지비는 계약·중도·잔금으로, 공사비는 기성고에 따라, 대출은 감정과 심사를 거쳐 단계별로 나옵니다. 이 세 흐름을 한 장의 월별 표로 그려 보면 '자기자금이 가장 많이 잠기는 달'이 보입니다 — 보통 착공 직후입니다. 그 달의 필요 자금을 여유 있게 확보해 두는 것이 자금 계획의 핵심이고, 분양 수입(중도금)의 유입 시점을 보수적으로 늦춰 잡을수록 계획은 튼튼해집니다.

내 땅이라면 어떨까 — 지금 확인하세요

서울땅박사는 서울 전 필지의 용적률·일조·주차 조건을 데이터로 들고 있어서, 주소 하나면 이 글의 내용이 내 땅에서 어떤 숫자가 되는지 바로 보여드립니다. 돈 되는 땅을 알아보는 눈 — 그것이 저희의 전문성입니다. ☎ 02-2069-0715

※ 등기 절차는 법무사 대행이 일반적이며, 서류·기간은 사안별로 다릅니다.